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明年樓市走勢如何?社科院預警:這10個城市房價可能下跌

www.io375.com 來源:每日經濟新聞 2019-11-29 17:42我來說兩句
  
近日,中國社科院發布2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》,對2020年重點城市的市場走勢作了總體預判。

在即到來的2020年,房價是升還是降?各能級城市的房地產市場將呈現何種走勢?

近日,中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》(下稱《報告》)預計,2020年重點城市住房市場總體先抑后穩,房價有望實現軟著陸。《報告》同時也指出,未來抑制住房投資投機方向不變,但調控政策面臨邊際性寬松。

值得注意的是,報告中對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市作出了“一般下跌”預警,同時也對深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市作出了“一般上漲”的預警。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組負責人鄒琳華向《每日經濟新聞》記者解讀稱:“緯房預警預報系統目前只提供三個月內的短期房價預警預報,并非網傳的對北京等城市作出明年房價可能全面下跌的判斷。”

核心城市房價止漲企穩

在《報告》中,反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示,一線城市中,廣州、北京、上海房價相對低迷,一季度房價微弱反彈后陸續開始下跌,僅有深圳在2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。監測數據顯示,近一年來廣州房價同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%、上海同比微漲0.81%,深圳同比上漲5.58%。

10月單月環比變化看,北京環比下跌1.33%,在一線城市中跌速相對較快,跌幅比上月也略有擴大。

上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者表示,“一線城市的分化與政策有關,北京、廣州和上海樓市調控政策不變,因此市場預期穩定,量價走勢較穩。相比之下深圳近期出臺了一系列政策,比如人才政策、特色社會主義示范區概念等等助推利好,因此深圳房價節節攀升,走出不同行情。”

而準一線城市中,蘇州房價上漲較快,近一年累計上漲20.71%;天津、重慶則相對低迷,近一年天津累計下跌3.78%,重慶累計下跌2.55%;杭州房價基本穩定累計微漲0.66%。

過半二線城市穩中趨漲,長三角的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲,昆明、廈門房價也有回升。緯房指數監測顯示,二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中,近一年寧波同比上漲10.41%,沈陽同比上漲9.79%,南通同比上漲9.18%,昆明同比上漲8.20%,廈門同比上漲8.15%。

值得注意的是,三四線城市分化更為嚴重。《報告》顯示,下跌城市個數正在逐漸增多,但部分城市仍然上漲過快:南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加,其中隱含著未來下跌的風險。

對于強二線城市,盧文曦認為,長三角一體化政策對區域內投資有較大支撐力,在此預期下,投資集中在環滬區域,一些沒有政策壓制的城市交易相對活躍。基于一線城市短期不可能有政策松動,從投資角度來看,二線是比較有機會的地方。但不屬于城市群或都市圈的三四線城市可能遇到一定壓力,如果本身競爭力不強,購買力也會比較弱。尤其是一些三、四線造的“新城”,供應量大,而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

重點城市房價有望“軟著陸”

基于對大數據為基礎的技術分析,結合專家評價,《報告》預計2020年重點城市房價有望實現“軟著陸”,但少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

鄒琳華強調,“《報告》中房價‘軟著陸’指的是先抑后穩。”

分城市類型看,一線房價總體先抑后穩,個別可能上漲;二線城市漲跌并存,但大起大落可能性不大;三四線城市總體下跌。但對于部分行情啟動較慢的三四線城市,借助于貨幣化棚改余熱,房價也仍可能上漲。

對此,緯房大數據對部分城市提出了預警:北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等10座城市為“一般下跌”;深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等為“一般上漲”。

鄒琳華對此作出說明,“預警將漲跌分別分為三檔,分別為一般下跌及一般上漲、較快下跌及較快上漲、大跌及大漲,‘一般下跌’屬于最低等級的下跌預警,‘一般上漲’也是如此。”

對于重點城市房價短期趨降主要原因,《報告》分析認為,一方面經濟增速的下滑將導致城市化動力減弱,2019年三季度GDP同比增速降至6%,城市的人口吸引力相對降低,部分居民對住房市場的短期信心也將受到影響,從而使得對房地產市場的預期發生微妙變化,短期的主流房價預期將由謹慎樂觀向有限悲觀轉變。

另一方面,三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加。本輪房地產景氣周期房價上漲持續時間長,總體漲幅巨大,板塊輪動明顯。2019年以來,隨著越來越多的三四線城市加入房價下降的行列,意味著始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。

對此,盧文曦指出,“此類城市沒有太多調控政策,因此從投資的角度來看,資金是往調控少、機會多的地方去。房地產繁榮的確可以推動基建、投資,但買家和投資客過多還是存在一定風險。當市場遇到波動時,這種推動力量就是市場不確定因素。因為是投資為主要目的,一旦產生下跌預期就可能引發大量拋售,增加市場的波動幅度。”

但《報告》也重點強調,盡管經濟增速有所下滑,但經濟增長的內生動力仍然存在,房價仍然存在一定支撐。住房調控政策基本見底,調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能,這些因素可能共同促成房價的軟著陸。

由于中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡,在總體先抑后穩的背景下,不排除局部較快上漲或下跌的可能性。

“都市圈城市還是有穩定的市場空間,但是一些投機過多的地區可能要引起注意。另外,調控一城一策,對于近期漲幅過大的城市也需要引起重視,一些地方政府也會有調控壓力,不排除調控政策會落地的可能。”盧文曦指出。

標簽:樓市走勢|專家預測|整體趨勢
責任編輯:夏煜煊夏煜煊
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